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Impuestos que gravan la venta de inmuebles por personas naturales

May 30, 2018

 

Si estás pensando en vender tu casa o departamento, te recomiendo leer el siguiente comentario, sin perjuicio que, luego, podamos ayudarte si te resulta necesario aclarar más el tema.

 

Siempre es aconsejable que, tanto el dueño de una casa como el de un departamento, sepan exactamente el impuesto que podría tener que pagar con motivo de una compraventa de un inmueble.

 

Hasta hace poco tiempo atrás, estas ventas, efectuadas por personas naturales (por regla general), eran no constitutivas de renta quedando exentas del pago de impuesto, mientras se apartaran de la habitualidad y de las normas de relación con el comprador; adicionalmente, el mercado inmobiliario se encontraba exento de IVA, salvas ciertas excepciones. Este sistema sigue vivo para los inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003.

 

A propósito de las reformas contenidas en las leyes 20.780 (que modificó el sistema tributario) y 20.899 (que simplifica el sistema de tributación), hubo algunos ajustes referidos al IVA y al impuesto a la Renta, que afectan a este vendedor.

 

En relación al IVA, desde el 01 de enero de 2016, se encuentran gravadas las transferencias de inmuebles por (1) personas que se dediquen habitualmente o tenga giro comercial afín o (2) cuando entre la fecha de adquisición -o de construcción- del bien raíz y su enajenación, transcurra un plazo igual o inferior a un año; de lo contrario, estará exento. Sin perjuicio que existe abundante cantidad de excepciones y casos transitorios establecidos en la ley 20.899; lo fundamental para un vendedor/persona natural es la habitualidad.

 

Para el caso del Impuesto a la Renta, el análisis resulta un poco más complejo, pues deberá seguirse una serie de reglas, en relación al mayor valor obtenido en la enajenación, que sería la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (que tiene diversas maneras de calcularse (1) costo adquisición + mejoras informadas, todo ello con el debido reajuste; (2) reemplazar costo de adquisición por nueva tasación fiscal al 29/9/14, o (3) Reemplazar costo de adquisición por avalúo fiscal al 01/01/17 debidamente reajustado)

 

Este diferencial, conocido como mayor valor, se encontrará exento siempre que cumpla una serie de requisitos: a) bien raíz ubicado en Chile; b) vendedor sea persona natural con domicilio en Chile; c) entre la fecha de adquisición y de enajenación haya transcurrido un plazo mínimo de un año; d) que no exista relación -artículo 17 Nº8- con el comprador; y e) que la utilidad o mayor valor del precio de venta no exceda del límite individual de UF8.000.

 

Para el caso que se vulnere la norma de relación, la utilidad completa tributa con el régimen general (IDPC + IGC); de incumplirse la norma de habitualidad, la utilidad queda afecta a impuestos finales (IGC) con opción de reliquidar (traspasar la utilidad a los años en que bien raíz estuvo en poder de enajenante); y para el exceso de utilidad, sobre UF8.000, las opciones son 1. Impuestos finales con opción de reliquidación, o 2. Impuestos sustitutivo único de 10%. Y tal como se dijo antes, los bienes adquiridos con anterioridad al 1 de enero de 2004, les seguirá aplicando el régimen vigente al 31 de diciembre de 2016.

 

En definitiva, aquel vendedor que no dedica su vida profesional o laboral a esta actividad, por regla general, no debería estar gravado con IVA y si además no excede del tope exento, tampoco debería pagar renta (tomando en consideración que este tope se acumula con nuevas ventas); y así funciona el sistema para el vendedor ocasional. 

 

El equipo profesional de Nuestra Oficina se encuentra plenamente capacitado para entregar una completa asesoría comercial y tributaria en esta y otras materias afines.

 

 

 

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